Var arī “ieberzties”. Kas noteikti jāzina, pirmo reizi izīrējot savu mājokli

Ja jums palaimējies tādā vai citādā veidā tikt pie “lieka” dzīvokļa, ko apsverat izīrēt, vasaras otrā puse ir gluži labi piemērota šim solim – dzīvesvietas meklējumos sarosās topošie un esošie studenti. Taču nevajadzētu iedomāties, ka nu sāksies leiputrija – nauda ripos, jo, kā mēdz teikt, var “ieberzties”.

Tāpēc ar sertificētu nekustamā īpašuma aģenti Kristīni Dubani “Delfi Bizness” šķetina šīs darbības jomas iespējamos samezglojumus, ar kuriem var saskarties izīrētāji iesācēji.

Ļoti daudzi par īri domā kā par pasīvajiem ienākumiem, taču tā nebūt nav, tas ir darbs, bizness, uzsver eksperte, jo ir jāstrādā katru mēnesi, ir jāiesaistās. “Ja paveicas atrast īrnieku, kurš regulāri maksā, jums nezvana un neko neprasa, ir ļoti labi, taču tā gadās reti,” viņa atzīst.

Tāpat maldīgs ir priekšstats, ka dzīvoklis vienmēr būs labā stāvokli un neprasīs ieguldījumus.

Var “saplīst” sadzīves tehnika – veļasmašīna vai plīts, parādās defekti pašā dzīvokli, kas būs jānovērš. “Tādējādi nevar domāt tikai pasīvo ienākumu kategorijā. Jārēķinās, ka tas ir papildu darbs.”

Jāņem vērā, ka gadā var būt tukšais mēnesis vai divi, kad konkrētajam īpašumam nav īrnieka. Noteikti ir jāseko komunālo pakalpojumu rēķinu nomaksai. “Šī ir bieži pieļauta kļūda – paļauties, ka viss tiek samaksāts. Nereti pēc pusgada izīrētājam nākas secināt, ka ir izveidojies komunālo maksājumu parāds.”

Zini savu īrnieku

Pirms ar kādu vienoties un ielaist savā īpašumā, potenciālajam īrniekam ir jājautā, kāpēc viņš maina īres dzīvokli, ar ko nodarbojas, kā pelna naudu. Šim cilvēkam ir jāpalūdz konta izdrukas, rekomendācijas no iepriekšējiem izīrētājiem. Nereti ir zināms mulsums – kā gan es kaut ko tādu prasīšu… Taču vēlāk var piedzīvot daudz nepatīkamāku situāciju, ja cilvēks nemaksā. “Tāpēc būtu jāprasa apliecinājums ienākumiem un to regularitātei (konta izdruka), rekomendācijas. To gan var iedzīvināt tikai tad, ja paši izīrētāji to vēlēsies un darīs,” teic Dubane.

“Šis ir jaunums tirgū, kas sāk nostiprināties, pateicoties profesionāliem spēlētājiem īres tirgū, kuri attīsta un piedāvā īres namus. Tie, kas ir mēģinājuši īrēt mājokli citur, zina, cik grūti ir atrast īres dzīvokli un ko saimnieki prasa.”

Kāpēc steiga?

Ja potenciālais īrnieks zvana un teic, ka viņam dzīvokli vajag steidzami, jau rīt, desmit reizes jāpajautā – kas ir iemesls, kāpēc tik strauji un pēkšņi zvanītājam nav, kur dzīvot. Lielākoties cilvēkus “izmet” no iepriekšējās dzīvesvietas par nemaksāšanu. Un tas parasti notiek ātri, brīdina eksperte.

Viņa ieteic ielūkoties tā dēvēto melno īrnieku sarakstos, kas ir pieejami sociālajos tīklos un citviet.

Sertifcēta nekustamā īpašuma aģente Kristīne Dubane.

Līgums – obligāts

Vēl joprojām var dzirdēt, ka īres līgums netiek slēgts, taču šādā gadījumā risks izīrētājam ir patiešām augsts. Dubane īres līguma slēgšanu izceļ kā obligātu un iesaka to uzreiz arī reģistrēt VID, “lai varētu maksāt samazinātu nodokli no īres ienākumiem”. Šis ir variants, kad cilvēks paziņo VID par saimnieciskās darbības nereģistrēšanu.

Līgumā ir jāparedz:

• īres termiņš;
• īres maksas apjoms;
• depozīts/drošības maksa.

Parasti depozīts ir ekvivalents viena mēneša īres maksai, bet dažreiz summa mēdz būt lielāka, piemēram, trīs mēnešu apjomā ekskluzīvu īpašumu gadījumā.

Depozīts nav ne pirmā, ne pēdējā mēneša maksa, norāda Dubane, lai gan daudzi to tā uztverot. Šī drošības nauda garantē, ka gadījumā, ja īrnieka vainas dēļ dzīvoklī notiks kas nelāgs, no šīs summas tiks segts bojājums. “Ja dzīvoklim ir veikts dārgs remonts, jārēķinās, ka, piemēram, ar 400 eiro (drošības nauda par vienu mēnesi) neko daudz nosegt neizdosies. Varbūt šādā gadījumā depozītam ir jābūt lielākam, taču tad varētu būt sarežģītāk atrast īrnieku, jo cilvēkam pirms darījuma jābūt pieejamai lielākai naudas summai. Piemēram, drošības naudu 1200 eiro apmērā (trīs mēnešu apjomā) studentam būtu sarežģīti nodrošināt. Tādējādi izīrēšanas process ir garāks,” norāda eksperte.

• Mājdzīvnieki/to nodarītā skāde.

Ja dzīvokli īrēs cilvēks ar suni vai kaķi, citiem mājdzīvniekiem, tas būtu jāatrunā līgumā, jo, piemēram, dzīvnieks var saplēst tapetes vai ar nagiem sašvīkāt koka grīdu.

Ja līguma termiņa beigās ar īpašumu viss ir kārtībā, nekas nav jāremontē, nekas nav salauzts, izīrētājs depozītu pilnā apjomā atgriež.

• Kas dzīvos.

Līgumā ir jābūt noteiktam, kas tieši dzīvos īpašumā, kas būs īrnieks, piemēram, students X. Ja viņš dzīvoklī nebūs vienīgais iemītnieks, arī pārējiem tiek uzrādīts vārds, uzvārds, personas kods, kontakti. Ja sākumā potenciālajam īrniekam nav zināms, vai viņš būs vienīgais iemītnieks, jāparedz, ka izmaiņu gadījumā izīrētājs par tām ir jāinformē.

Šāda problēma mēdz gadīties ar citu valstu studentiem, kur viens noslēdz līgumu, bet mājoklī reizē dzīvo četri pieci cilvēki, neslēpj Dubane, norādot – ja visi iemītnieki tiek norādīti līgumā, viņi zina, ka saistības un atbildība attiecas uz visiem.

• Izdeklarēšanās.

Līgumā jāparedz termiņš, kad cilvēks izdeklarējas no konkrētā īres dzīvokļa, kā arī jāparedz sods, ja tas nenotiek savlaicīgi. Dubane skaidro: ir pakalpojumi (piemēram, atkritumu izvešana), par kuriem maksā pēc īpašumā deklarēto cilvēku skaita. Ja iepriekš dzīvoklī mita ģimene ar bērniem, bet nākamais līgums tiek slēgts un tajā dzīvos tikai viens cilvēks, ir liela atšķirība, cik viņam būs jāmaksā, ja iepriekšējie īrnieki nebūs izdeklarējušies.

• Nosacījums iztīrīt dzīvokli.

Ja tas nav izdarīts, īrnieks apmaksā tīrīšanas kompānijas pakalpojumu. “Tā ir viena no aktuālākajām problēmām izīrētājiem: īrnieki dzīvokli atstāj netīru un nesakoptu. Protams, cilvēkiem ir atšķirīga izpratne par tīrību,” neslēpj Dubane.

• Apakšīre.

Līgumā ir jāparedz punkts, ka dzīvokli nedrīkst nodot apakšīrei, rosina eksperte. Mēdz gadīties, ka īpašums šķiet ideāli piemērots īstermiņa īrei, piemēram, dzīvoklis Vecrīgā. Cilvēks to noīrē un piedāvā, piemēram, platformā “AirBnB”. Tādējādi īpašums un iedzīve nolietojas straujāk.

Vai reģistrēt Zemesgrāmatā?

Likums paredz, ka īres līgums var tikt reģistrēts Zemesgrāmatā, praksē gan tas vēl nav iegājies, atzīst Dubane. Ja īrnieks nemaksā, šādā gadījumā ir vieglāk atrisināt problēmu – Dzīvojamo telpu īres likums paredz noteiktu kārtību, kādā var šo personu izlikt no īpašuma.

Taču pirms tam noteikti ar īrnieku ir jārunā – gan tad, ja nemaksā, gan tad, ja nemaksā laikā. Un tas nozīmē kavējumu arī vienu vai divas dienas, uzsver Dubane. “Izīrētājam ir jābūt stingram. Ir cilvēki – hroniski nemaksātāji. Viņi regulāri stāsta vienu un to pašu – “alga kavējas”, “samaksāšu pēc 10 dienām”, gadījies ir šis un vēl kaut kas, un šāds stāsts atkārtojas katru mēnesi. Lai gan cilvēks kaut kā maksā, ieteiktu termiņa beigās līgumu ar viņu nepagarināt, bet meklēt citu īrnieku. Daudziem cilvēkiem Latvijā vēl nav izpratnes, ka īres gadījumā saistības ir tikpat nopietnas kā tad, ja aizņemies bankā. Ja kāds nemaksā bankai, ir skaidrs, ka pēc mēneša tā klauvēs pie durvīm. Ja nemaksā īri, ir jāsūta oficiālas vēstules, brīdinājumi par to, ka sekos izlikšana. Un līgumā ir jābūt paredzētam, cik ilgā laikā cilvēks atbrīvo dzīvokli,” viņa uzsver.

Lai nav “kašķis”

Lai nerastos pārpratumi, lieti īres līgumam pievienot pieņemšanas–nodošanas aktu. Tajā fiksē īpašuma, iedzīves, tostarp mēbeļu, sanitārtehnikas stāvokli, pieliekot klāt arī fotogrāfijas (no dažādiem skatpunktiem). Tas ļaus vēlāk saņemt dzīvokli tādu, kādu savulaik nodevāt īrniekam. Garantiju gan nav, dzīvē gadās dažādi. “Lai cik jocīgi tas skanētu, īrnieki mēdz aiziet ar svešām mēbelēm un pat izlietni vai dušu,” stāsta Dubane. Var izveidot sarakstu un pielikt klāt summas, cik kas maksā.

Ja tas ir jauns dzīvoklis īres tirgū, šajā dokumentā fiksē visu skaitītāju sākotnējos rādījumus.

Nolietojums

Visas lietas laika gaitā nolietojas, ar to izīrētājam ir jārēķinās. Tirgū tiek izmantots apzīmējums “dabīgais nolietojums”, taču, kā skaidro eksperte, tās nav nagliņas sienā, nav ar datorkrēslu nodeldēts grīdas laukums pie darba galda vai suņa saskrāpētas durvis vai stikls, jo tas ir cilvēka, dzīvnieka darbības dēļ radies bojājums. Tas ir jāsedz no depozīta.

Viņa ieteic sarūpēt lampas, lai katrs nenāk ar savējām un nemēģina tās piestiprināt, kur ienāk prātā. Savstarpēji jānorunā, pie kuras sienas var likt gleznas un kur labāk ne.

Kur un kā meklēt īrnieku?

Pirmo reizi izīrējot mājokli, jāiepazīstas ar tirgus situāciju – par kādām cenām tuvējā apkārtnē tiek izīrēti dzīvokļi. Var vērsties pie nekustamā īpašuma kompānijām. Speciālisti zina – par cik un kas apkaimē tiek piedāvāts.

“Komisijas maksa ir atkarīga no aģenta. Tā kā šajā jomā strādā diendienā, viņš spēj atlasīt īrniekus – jau telefona sarunā noskaidro dažādus faktus. Ja dzīvokli izīrējat pirmo reizi, ieteiktu sadarboties ar profesionāļiem, lai neuzkāptu uz tradicionālajiem grābekļiem. Un tas ieteicams ne tikai ekskluzīva īpašuma gadījumā, bet arī tad, ja esat mantojis “vienistabnieku” mikrorajonā, jo ekskluzīvam īpašumam piesakās “ekskluzīvāks” īrnieks, maksātspējīgāks cilvēks, kuram īres kultūra varētu būt atšķirīga. Mikrorajonos nepatikšanas var būt biežāk,” spriež Dubane.

Daru pats

Ja cilvēks nolemj neizmantot starpnieka pakalpojumu, viens no avotiem, kur meklēt īrniekus, ir sociālie tīkli un sludinājumu portāli. “Pašam ir jānosaka cena. Ja neviens nezvana, acīmredzot tā ir par augstu un būtu jāsamazina. Jārēķinās arī ar to, ka pašam būs bieži jādodas uz dzīvokli un tas jāizrāda. Nav tā, ka tas, kurš pirmais piezvanīs, būs īstais īrnieks. Cilvēkam var nepatikt dzīvoklis, vai – pretēji – jūs šaubīsieties par potenciālo īrnieku, tad jāmet kautrība pie malas un “jāskenē” cilvēks. Ja rodas kāda nepatika, neizīrējiet viņam dzīvokli. Kāpēc? Ar šo cilvēku vismaz gadu nāksies komunicēt katru mēnesi,” akcentē Dubane.

Viņa arī atgādina, ka darījumi īres tirgū notiek ārkārtīgi ātri. Proti, ja kāds vēlas apskatīt dzīvokli šodien vai rīt, viņam to nevar parādīt pēc piecām dienām, jo viņš jau būs atradis ko citu.

“Ja dzīvojat citā pilsētā, laukos un gribat izīrēt īpašumu Rīgā, jāņem vērā, ka uz galvaspilsētu būs jābrauc vairākas reizes. Zvanīs daudz un dažādi cilvēki, kas vēlēsies pēc iespējas lētāk to sarunāt, gribēs, lai tajā dzīvo vairāk cilvēku, nekā jūs to vēlētos.”

Pašam būs jāsagatavo līgums vai jāalgo jurists. “Nevajadzētu līgumus kopēt un meklēt “Google”, ja nekad iepriekš nav bijusi saskare ar īres līgumu. Tā ir nopietna lieta, jūsu ienākumi un izdevumi, attiecīgi – zaudējumu draudi,” uzsver Dubane.

Tāpat būs pašam jāsagatavo pieņemšanas–nodošanas akts. Un tad katru mēnesi ar klientu jāsazinās par rēķiniem.

Komunikācija

Kā stāsta eksperte, daudzi īrnieki domā, ka izīrētājs ir apsaimniekotājs vai viesnīcas administrators.

“Ir jānovelk robežas. Ir izīrētāji, kas līgumos raksta punktu, kādos gadījumos īrnieks var traucēt. Pašam īrniekam ir jāspēj nomainīt spuldzīti, iztīrīt matus no vannas notekas un tamlīdzīgi. Īrniekiem, jo īpaši tiem, kas dzīvokli īrē pirmo reizi, nereti šķiet, ka tās visas ir izīrētāju problēmas.”

Cilvēki patiešām mēdz zvanīt par visu – desmit reizes un desmitos vakarā. Šādas lietas ir jāizrunā sākumā.

“Ir jāiedod instrukcijas attiecībā uz dzīvokli, pirmo mēnesi ļaujot zvanīt par konkrētiem jautājumiem, bet būtībā īrniekam pašam ir jāspēj tikt galā ar lielāko daļu sadzīvisko lietu. Ar izīrētāju jāsazinās par “lielajiem” jautājumiem – ja rodas kāda tehniska problēma, kaut kas nedarbojas, plīst radiatori,” viņa min piemērus.

Kontrolēšana

Izīrētājam ir tiesības pārbaudīt savu īpašumu, taču “vizīte” var notikt norunātajā kārtībā. Līgumā mēdz paredzēt, ka izīrētājs, piemēram, reizi divos mēnešos atnāk pārbaudīt skaitītāju rādītājus vai tamlīdzīgi, saka Dubane. “Taču viņš nevar nākt, kad vien ienāk prātā, nebrīdinot.”

Pa kluso – diezin vai

Ilūzija ir paļauties uz to, ka izdosies darboties “pa kluso”, nemaksājot nodokļus, teic eksperte, jo VID pārbauda sludinājumus populārajos sociālajos tīklos, portālos, seko līdzi tam, vai tiek veikti komunālie maksājumi, vai tiek tērēts ūdens noteiktos dzīvokļos. “Ja kādam pieder, piemēram, pieci dzīvokļi, cilvēki ir deklarēti vienā dzīvoklī, bet citi it kā ir tukši, bet tur var redzēt ūdens, elektrības patēriņu, to pārbauda. Tāpat VID pārbauda, kurš apmaksā sludinājumu izvietošanu. Būs jāskaidrojas, ja pēc tam netiek reģistrēts īres līgums,” viņa brīdina.

10% nav milzu summa. Un, ja īres līgumu neslēdz tikai tādēļ, lai izvairītos no nodokļa nomaksas, cilvēks sevi pakļauj lielam riskam, viņa rezumē.

https://www.delfi.lv/bizness/55159262/nekustamais-ipasums/120036778/var-ari-ieberzties-kas-noteikti-jazina-pirmo-reizi-izirejot-savu-majokli